Eine Immobilie als Kapitalanlage soll möglichst wenig Arbeit verursachen. Es ist schließlich eine Geldanlage! Ein Aktienfonds bereitet auch keine zusätzliche Arbeit.
Ob Erstkäufer oder erfahrener Investor: Wir unterstützen dich dort, wo du uns brauchst.
Gerne begleiten wir dich während des gesamten Kaufprozesses von der Auswahl des Objekts über die Finanzierung bis zum Notar. Auch nach dem Erwerb lassen wir dich nicht alleine. Durch unsere Verwaltungsangebote reduziert sich dein Zeitaufwand auf ein Minimum.
Dein
Immobilien Konzept
Gib uns ein paar Informationen über deine Ausgangssituation, damit wir im Erstgespräch optimal auf dich vorbereitet sind. Unsere Experten für Kapitalanlagen melden sich dann umgehend bei dir.
Passend für deine Ziele
Das Objekt
Viele Leute begehen den Fehler und beginnen ‘im Blindflug’ die Suche nach einer Kapitalanlageimmobilie. Dabei vergessen sie, sich zunächst die grundlegende Frage nach der konkreten Zielvorstellung zu beantworten. Wird die Immobilie als Altersvorsorge gekauft? Liegt der Schwerpunkt in der Steuerersparnis? Wie hoch darf die monatliche Zuzahlung maximal sein? Soll die Immobilie nach zehn Jahren wieder steuerfrei verkauft werden?
Genau hier setzen wir an: An deinem individuellen Immo-Konzept.
Mit unserem Partner Baufin-Experten finden wir die passende Finanzierung zu besten Konditionen für dein Konzept. Wir haben Zugriff auf über 450 Banken in ganz Deutschland und können somit individuelle Finanzierungskonzepte nach deinen Wünschen gewährleisten.
Deine Arbeit beschränkt sich auf die Bereitstellung der relevanten Unterlagen. Alles andere übernehmen wir.
Eine Kapitalanlage sollte unkompliziert für dich sein. Deshalb entlasten wir dich bei der Verwaltung und beim Umgang mit dem Mieter. Eine Sondereigentumsverwaltung übernimmt auf deinen Wunsch:
Zu einer guten Immobilienberatung gehört auch die Betrachtung der Risiken für dich und deine Familie. Anders als bei einer Lebensversicherung, kann die Rückzahlung des Darlehens nicht einfach von heute auf morgen gestoppt werden.
Aus diesem Grund prüfen wir mit dir gemeinsam deine Versicherungen zum Schutz deines Einkommens und zur Absicherung deines Vermögens: der Immobilie.
Ist eine Immobilie als Altersvorsorge für Alle möglich?
Prinzipiell ja.
Früher war Immobilienbesitz als Kapitalanlage für fast niemanden denkbar. Nur bereits wohlhabende Menschen konnten sich zusätzliche Immobilien leisten bzw. haben eine Finanzierung dafür erhalten.
Dies hat sich geändert. Das aktuelle Zinsniveau erlaubt sehr günstige Finanzierungen. Dadurch erhalten auch Normalverdiener die Chance, ihre Altersvorsorge durch eine zusätzliche Immobilie aufzubessern.
Allerdings sollte die Immobilie nicht Spitz auf Knopf kalkuliert sein. Für Banken ist hierfür eine positive Haushaltsrechnung und deine ‘Kapitaldienstfähigkeit’ wichtig. Zum Beispiel sollte Eigenkapital für die Kaufnebenkosten vorhanden sein. Du solltest daher über ein Haushaltseinkommen ab ca. 2.500 Euro netto verfügen, als Familie über mindestens 4.000 Euro.
Wieso Kapitalanlageimmobilien als Altersvorsorge?
Dass wir fürs Alter privat vorsorgen müssen ist kein Geheimnis.
Die gesetzliche Rente wird nicht ausreichen, um den Lebensstandard im Alter auch nur ansatzweise zu erhalten.
Bei einer “normalen” privaten Rentenversicherung legst du einen monatlichen Sparbetrag für den Ruhestand zurück. Je nach Produkt ist diese Vorsorge staatlich gefördert (bspw. Riester) und Du kannst teilweise zu Beginn des Ruhestands zwischen Einmalzahlung oder Rentenzahlung wählen.
Mit einer Immobilie als Kapitalanlage baust du ebenfalls Vermögen für das Alter auf. Allerdings nach einem anderen Prinzip. Du sparst nicht monatlich weiter an, sondern nimmst heute Schulden für den Erwerb einer Immobilie auf. Diese Schulden zahlst du der Bank monatlich zurück. Zu Beginn des Ruhestands besitzt du eine abbezahlte und vermietete Eigentumswohnung.
Jetzt kannst du entweder selbst einziehen, sie vermietet lassen und quasi eine zusätzliche Rente beziehen oder du verkaufst die Immobilie und hast eine Einmalzahlung.
Der Cloud dabei ist, dass die Immobilie zum Großteil nicht von dir abbezahlt wurde, sondern von deinem Mieter.
Beispielrechnung (vereinfacht):
Rentensparplan: 50 Euro/Monat * 12 Monate * 30 Jahre = 18.000 Euro (mit Verzinsung 30.000 bis 50.000 Euro) Vermietete Immobilie: 500 Euro Kaltmiete/Monat * 12 Monate * 30 Jahre = 180.000 Euro Mieteinnahmen (und somit Tilgung deines Darlehens)
Bei der Immobilie hat der Mieter dir über 30 Jahre 180.000 Euro Vermögen angespart. Damit hast du den Kredit für die Immobilie getilgt.
Welche Risiken gibt es bei Kapitalanlageimmobilien?
Es wäre falsch zu behaupten, dass Immobilien eine absolut risikolose Anlageform sind.
Das ist fast keine Form der Geldanlage. Bei Aktien können Kurse fallen – beim Sparbuch schlägt die Inflation zu. Bei Immobilien sind die Risiken vor allem:
- Leerstand der Immobilie - Mietnomaden oder Schäden - Preisverfall
Die durchschnittlichen Immobilienpreise sind auf einen 10, 20 oder 30 Jahre Horizont bisher immer gestiegen. Jedoch nicht für jede Immobilie und nicht für jede Region. Deswegen ist die Lage der Immobilie immens wichtig. Wo wird eher Leerstand herrschen? Wo wird der Preis eher fallen? Die Eigentumswohnung im tiefsten Schwarzwald, Westerwald oder Harz schätzt du sicherlich auch anders ein, als die Wohnung am Marienplatz in München. Dennoch sollte ein kurzfristiger Leerstand immer mit einkalkuliert werden. Die Darlehensraten solltest du dir für ein paar Monate leisten können.
Mietnomaden in der Wohnung zu haben ist natürlich keine schöne Sache. Dagegen gibt es jedoch eine Versicherung, wenn du dieses Risiko als besonders hoch einschätzt. Normale Schäden und Instandhaltungen können ebenfalls auf dich zukommen. Bei einem Neubau oder einer Sanierung gibt es in den ersten Jahren eine Bauträgergarantie.
Wie funktionieren Kapitalanlageimmobilien?
Das grundlegende Prinzip ist:
Du kaufst eine Immobilie, dein Mieter zahlt sie ab. Allerdings erwirbst du die Immobilie nicht mit deinem erspartem Vermögen, sondern du nutzt im Wesentlichen Fremdkapital in Form eines günstigen Immobiliendarlehens von der Bank. Die Zinsen sind aktuell so niedrig wie nie zuvor. Mit langfristiger Zinsfestschreibung kannst du die günstigen Zinsen für die gesamte Laufzeit deines Darlehens sichern.
Damit eine Kapitalanlageimmobilie wenig Arbeit bereitet, empfehlen wir immer eine geprüfte Sondereigentumsverwaltung. Diese kümmert sich um Vermietung, Mietzahlung, Nebenkostenabrechnung, kleine Reparaturen usw. – somit hast du als Eigentümer fast keinen Aufwand.
Wie ist der Ablauf, wenn ich eine Immobilie als Altersvorsorge möchte?
In 9 Schritten:
1. Wir überlegen uns gemeinsam das richtige Konzept für deine Altersvorsorge durch Immobilien 2. Selbstauskunft und Unterlagen zusammenstellen 3. Entscheidung für eine Immobilie 4. Finanzierung sicherstellen 5. Beurkundung des Immobilienerwerbs bei einem Notar 6. Kaufpreiszahlung (bzw. Teilzahlungen bei Neubau) und Eigentumsübergang (bei Fertigstellung) 7. Vermietung der Immobilie (durch Sondereigentumsverwaltung) 8. Eingang Mietausschüttung / Rückzahlung Darlehen 9. Warten
Wie viel Aufwand bereitet eine Kapitalanlageimmobilie?
Beim Erwerb der Immobilie ist natürlich einiges an Aufwand zu betreiben.
Besichtigung, Unterlagen für Finanzierung, Notartermin, Übergabe der Immobilie etc. Danach liegt es in deiner Hand. Du kannst dich selbst um alles kümmern, oder du beauftragst eine Verwaltung damit.
Bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gibt es immer eine Hausverwaltung, die von der Eigentümergemeinschaft bestellt wird. Die Hausverwaltung kümmert sich um die Verwaltung der Immobilie / des Gemeinschaftseigentums:
- Hausmeisterservice und andere Dienstleister - Strom/Gas/Heizöl - Verwaltung des Rücklagenkontos - Versicherungen - Telefon/Kabelanschluss - Ausschreibung bei Reparaturen/Sanierungen Gemeinschaftseigentum
Was die Hausverwaltung NICHT übernimmt, ist die Verwaltung deiner Wohnung. Ob diese vermietet ist oder ob du selbst darin wohnst oder ob sie leer steht, ist der Hausverwaltung egal. Hierfür kannst du zusätzlich eine Sondereigentumsverwaltung beauftragen:
- Kontrolle der Mietzahlungen - Nebenkostenabrechnung für den Mieter - Kleinere Reparaturen in deiner Wohnung - Mieterwechsel (Abnahme/Übergabe der Wohnung)
Die Sondereigentumsverwaltung vertritt dich gegenüber dem Mieter. Du hast damit fast keinen Aufwand. Durch eine SEV ist die Lage der Immobilie für dich fast egal. Sie muss nicht im Nachbardorf sein, wo du schnell einmal hin kannst. Sie kann auch 500km entfernt sein
Kann ich mit einer Immobilie auch Steuern sparen?
Ja.
Bei Kapitalanlageimmobilien gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, die Steuerlast durch die Immobilie zu reduzieren. Steuerlich besonders attraktiv ist ein Denkmal- oder Sanierungsobjekt. Wenn eine Stadt beschließt, dass ein Kulturdenkmal (bzw. ein Baudenkmal nach landesrechtlichen Vorschriften) eine erhaltenswerte Substanz besitzt oder ein komplettes Wohngebiet saniert werden soll, kann die Stadt dem Investor einen monetären Anreiz für seine Investition bieten. Dies geschieht in Form einer steuerlichen Entlastung. Nach §7i EStG wird ein Denkmalobjekt und nach §7h EStG ein Sanierungsobjekt subventioniert.
Die steuerliche Betrachtung ist in beiden Fällen dabei exakt gleich. Der Sanierungsanteil aus dem Kaufpreis der Immobilie (meist zwischen 60 und 80 Prozent) kann innerhalb der ersten 12 Jahre komplett abgeschrieben werden. Bei einem Kaufpreis von bspw. 300.000 Euro und 75 Prozent Sonder-Abschreibung, erhältst du einen jährlichen Steuerfreibetrag von 18.750 Euro. Das ist eine Steuerersparnis von circa 8.000 Euro pro Jahr.
Welche Fördermöglichkeiten habe ich durch Immobilien?
Die meisten KFW Förderprogramme, die es für privat genutzte Immobilien gibt, gelten auch für Kapitalanlageimmobilien.
Staatliche Förderung durch KFW Programme gibt es auf 3 Arten:
1. Günstiger Zinssatz für einen Teilbetrag des Darlehens 2. Tilgungszuschuss für die Darlehenssumme 3. Zuschüsse wie Baukindergeld oder Baubegleitung
Die dritte Variante gibt nur für selbst genutzte Immobilien als Eigenheim. Als Kapitalanleger profitieren Sie insbesondere von günstigen Darlehen und Tilgungszuschüssen. Gründe für die Förderung sind bspw. Energieeffizient Bauen, Baudenkmal, Energieeffizient Sanieren oder Erneuerbare Energien (Solar, Wärmepumpem etc.
Wie wichtig ist die Lage bei einer Kapitalanlageimmobilie?
Sehr wichtig.
Es spielt aber keine Rolle, ob die Immobilie 5km oder 500km von deinem Wohnort entfernt ist. Viel wichtiger ist es, wie die Prognosen für die Entwicklung der Objektlage sind. Seit Jahren gibt es einen Trend hin zur Stadt. Abgeschiedene ländliche Gebiete überaltern, während in den Städten der Wohnraum Mangelware ist.
Aus diesem Grund erhältst du bei uns ausschließlich Kapitalanlageimmobilien in guten Lagen in Städten, am Stadtrand oder Einzugsgebiet. Positiv auf die Lage wirken sich bspw. aus:
- Arbeitgeber im Umkreis - Nahverkehr und Autobahnen - Natur, Kultur und Freizeitmöglichkeiten - Kinderbetreuung und Schulen - Universitäten und Fachhochschulen
Was ist der Unterschied bei einer Off-market Immobilie?
Off-Market Immobilien gibt es nicht bei ImmoScout, ImmoWelt & Co. Sie sind nicht frei zugänglich für Jedermann.
Sie werden direkt über den Bauträger und sein Vertriebsnetzwerk angeboten. Für den Käufer sind unsere Off-Market Objekte in aller Regel provisionsfrei, da der Verkäufer der Immobilie den Auftrag erteilt.
